Así opera el sistema financiero en todo el mundo

Todo ello con la complacencia y la complicidad necesaria de los políticos que se llenan la boca con la palabra democracia y que dicen haber sido elegidos  para trabajar por el pueblo y para el pueblo; pero, ¿para qué pueblo trabajan?.

¿Trabajan para los ciudadanos o por el contrario son empleadillos de los grandes lobbys financieros que los manejan como marionetas tras haberlos comprado con sus generosos aportes a sus campañas políticas?.

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Nuevo golpe judicial a los embargos hipotecarios

El Juzgado de Primera Instancia número 44 de Barcelona se ha unido a la Audiencia Provincial de Navarra y ha decretado que la entrega de la casa, en determinados supuestos, es suficiente para saldar una hipoteca. De esta manera, la actual Ley Hipotecaria queda en entredicho y la posición de los bancos tremendamente debilitada. Si el ejemplo se extendiera, podrían encontrarse con numerosos casos de personas que fuesen a su sucursal, entregasen sus llaves y se fueran por donde han venido, como es norma en otros países como EEUU.

La sentencia conocida esta semana es similar en la argumentación jurídica a la de la Audiencia de Navarra. Las dos remiten a la tasación hecha por el banco a la hora de conceder la hipoteca y establecen que como ésta es superior a la cantidad adeudada, entonces no es necesario que el deudor siga pagando. Pero la nueva sentencia del juzgado barcelonés incluye algunos matices novedosos y realmente interesantes.

El razonamiento sería el siguiente (utilizaremos un ejemplo ficticio): el cliente debía 100.000 euros mientras que el valor de tasación es de 150.000. Sin embargo, en la subasta del piso, la puja queda desierta (algo muy habitual en la actualidad) y el banco se adjudica la propiedad por la mitad del valor de tasación (75.000 euros), es decir, por el 50%, el mínimo que establece la ley. Así pues, siguiendo lo dispuesto en la actual Ley Hipotecaria, el cliente aún debe pagar 25.000 euros al banco. Esto es lo habitual en todo proceso de ejecución hipotecaria. El cliente pierde la casa y sigue debiendo dinero al banco, ya que el precio pagado en subasta sigue siendo inferior a la deuda.

Sin embargo, dicho juzgado establece ahora que el banco recibe un bien de valor superior a la cantidad adeudada, por lo que la hipoteca queda saldada. La novedad de esta sentencia respecto a la de Navarra radica en cómo argumenta este último punto.

La sentencia

Así, la sentencia establece lo siguiente:

Lo que se observa en el presente caso, es que el ejecutante [banco] a través del mecanismo del artículo 671 de la LEC se adjudica el bien por una cantidad IGUAL al 50% del valor de tasación, por lo que el valor de dicha adjudicación resulta insuficiente para el pago total de la cantidad reclamada por principal, intereses y costas.

Esto es lo habitual, y el eje jurídico sobre el que pivotan los procesos de ejecución hipotecaria, en donde el banco, una vez embargado el bien, sigue reclamando la deuda pendiente (diferencia entre el precio de subasta e hipoteca impagada) al cliente.

Pero es aquí donde el juez matiza:

Ahora bien, la especialidad con la que nos encontramos, en el caso que nos ocupa, es la confrontación entre el valor de adjudicación (156.250 €) [precio de subasta] y el valor real o tasado por la parte ejecutante del bien hipotecado a efecto de subasta (312.500 €) [precio de tasación] siendo la reclamación por principal la de 254.343,73 € cantidad inferior a la de tasación, pues no debe olvidarse que la adjudicación no se produce a favor de un tercero, en cuyo caso el ejecutante recibiría solo el valor de la adjudicación o aprobación de remate, sino a favor del propio ejecutante que, si bien, nominalmente paga por el bien una cantidad igual al 50% del valor de tasación, en su patrimonio no entra con tal valor sino el real del mercado [tasación] que, atendiendo a la valoración de la subasta acordada en la escritura de crédito hipotecario es de 312.500€.

De este modo, a diferencia de la sentencia de Navarra, en donde el juez señala simplemente que el valor de tasación es el “valor de mercado” y que, por tanto, es éste el que se debe tener en cuenta a la hora de saldar la deuda, el juzgado de Barcelona da un paso más allá al argumentar que es el propio banco el que toma como referencia el valor de tasación a la hora de asumir dicho bien en su balance.

Este punto de la sentencia ataca directamente a la línea de flotación de las entidades financieras. La tesis de los bancos es que el “valor de mercado” no es el de la tasación sino el de la adjudicación en la subasta. La prueba más evidente es que nadie ha acudido a la misma: si no hay un postor dispuesto a pagar el 51% del valor de tasación y, por lo tanto, la vivienda se adjudica a la entidad financiera por el 50%, es que nadie piensa que valga más que esto. Es una consideración correcta y económicamente irreprochable.

Pero la sentencia hace referencia a cómo entra en el “patrimonio” del banco esa vivienda, es decir, cómo es valorada por la entidad en su balance. La cuestión clave es la siguiente: ¿a qué precio valora realmente la entidad la vivienda embargada?, ¿al valor de tasación o al valor de la subasta (50% menos)?

He aquí la gran novedad. Bancos y cajas se atienen exclusivamente al valor de la subasta para seguir exigiendo al deudor la diferencia entre éste y la hipoteca que aún queda pendiente de satisfacer. Sin embargo, al mismo tiempo, las entidades introducen en sus balances el piso adjudicado en subasta a un valor superior, el de tasación, para así maquillar posibles pérdidas.

Los balances de muchos bancos no son fiables porque contabilizan a 100 pisos que ahora valen 70 (o menos). La pregunta que se hacen muchos analistas es a cuánto ascienden esas pérdidas. Y este juez parece animar a los bancos a que lo declaren si quieren cobrar toda su deuda.

Por ello, concluye lo siguiente:

Dado que la parte demandante ha logrado la satisfacción de su crédito mediante la adjudicación del bien, la pretensión se muestra abusiva. Es decir, el valor de mercado del bien hipotecado y subastado supera la cantidad reclamada por principal […]

Por todo ello es evidente que la petición de la continuación de la ejecución solicitada por la parte ejecutante no es procedente, dado que la parte ejecutante ha logrado la satisfacción de su crédito mediante la adjudicación del bien, por lo que la pretensión se muestra abusiva para el presente caso concreto […]

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Un juez cuestiona la validez del 50% de los títulos hipotecarios de EEUU

Hugo Baldasano

La reciente sentencia judicial sobre el sistema de transferencias de títulos hipotecarios creado durante la burbuja inmobiliaria estadounidense podría invalidar la mitad de todas las hipotecas del país y dejar en la bancarrota a todo el sistema bancario.

El sistema financiero estadounidense vendió hipotecas por medio mundo durante los años de burbuja inmobiliaria. Las juntó y empaquetó en complejos vehículos financieros bautizados con nombres extraños, que fueron pasando de mano en mano en el típico frenesí especulativo de una expansión de crédito excesiva que lleva a una burbuja. Es lo que se conoció al principio de la crisis como las “subprime”.

Pero cada transferencia de un título hipotecario requiere un proceso legal a nivel estatal que conlleva un gasto. Así que los bancos idearon una manera de seguir con el juego, pero ahorrándose el precio de la transferencia oficial.

El sistema creado se llamó MERS (Mortgage Electronic Registration Service) que es, básicamente, una base de datos donde está registrada la propiedad de la hipoteca. Permite cambiar electrónicamente la propiedad del título hipotecario en el registro, evitando así pasar por el Gobierno estatal y, por tanto, reduciendo los costes de la transacción.

Mientras la música sonaba nadie cuestionó el sistema. De hecho, las agencias hipotecarias semi-gubernamentales Freddie y Fannie fueron de las que más usaron el sistema. Pero cuando la fiesta acabó y se empezó a sacar a gente de sus casas por impago, algunos abogados empezaron a cuestionar el por qué un sistema electrónico como MERS tenía validez legal para demostrar la titularidad de las hipotecas. Se empezaron a presentar denuncias, y se empezó a destapar el pastel.

No es un tema menor. Se calcula que MERS posee la mitad de las hipotecas concedidas en Estados Unidos. Si un banco no es capaz de demostrar la titularidad de la deuda, no tiene derecho a cobrarla o a ejecutarla (quedarse con la casa). Se tendría que deshacer todo el proceso de compra-venta de una hipoteca en particular para descubrir al titular original.

El problema es que en muchos casos resultaría simplemente imposible, debido a la frenética compraventa de la burbuja de los diferentes y complejos paquetes en los que se agrupaban las hipotecas. Si el titular original no aparece, el hipotecado puede quedarse con la casa sin tener que devolver la deuda. Es el banco (o el inversor) el que tiene que hacer frente a las pérdidas. Con el tamaño de MERS el agujero en los bancos sería sencillamente inmanejable, llevándolos directamente a la bancarrota.

Y como predecían muchos abogados, el juez Robert E. Grossman acaba de sentenciar que las transferencias ejecutadas por MERS no se ajustan a la legalidad. MERS no ha comentado aún la sentencia, pero según la abogada April Charney:

No volváis por los juzgados, es básicamente el mensaje para MERS. El juez sencillamente deconstruyó los argumentos de MERS y dice que es imposible para MERS demostrar que tiene el estatus legal necesario para transferir las propiedades.

Según la sentencia:

MERS y sus asociados tomaron la decisión de crear y operar bajo un modelo de negocio diseñado en gran parte para ahorrarse los requerimientos tradicionales del proceso. El tribunal no acepta el argumento que por el hecho de que MERS esté envuelto en el 50% de las transacciones hipotecarias del país, es razón suficiente para que este tribunal ignore que el proceso seguido no cumple la ley.

El juez reconoce en la misma sentencia el “importante impacto” que tendrá sobre el sistema financiero y deja claro que cualquier solución para los bancos solo podrá venir de un cambio de la ley y no de una sentencia judicial, pasándole la pelota a los políticos.

Si tenemos que guiarnos por las declaraciones emitidas hasta el momento por la Administración Obama sobre este asunto, lo más probable es que se intente cambiar la ley, aprobando algún tipo de “amnistía” para MERS, legalizando así el sistema para que los bancos puedan seguir cobrando a los hipotecados o embargar su casa en caso de que no puedan pagar.

Esta sentencia podría dificultar y retrasar aún más la solución al estado del mercado inmobiliario, que había renovado su actividad después del fin de la moratoria que se produjo al principio del escándalo.

Y en medio de todo esto encontramos al sheriff de Chicago que se niega a ejecutar las hipotecas y sacar a la gente de sus casas hasta que no se aclare el asunto.

No pueden esperar de mi que saque a la gente de su casa sin estar seguro de que los procedimientos son los adecuados y han sido seguidos correctamente.

Poca gente sabe que los sheriff’s en EEUU tienen independencia legal respecto al resto de ramas del Gobierno. El sheriff de cada condado se elige mediante elecciones locales y no tiene que responder directamente ante ningún agente federal, aunque esta situación ha ido cambiando poco a poco.

La intención de los padres fundadores de EEUU era que la ley y el orden estuvieran bajo el control y mando local de los ciudadanos para evitar los posibles abusos del Estado federal. Es una reminiscencia de lo poco que queda de la república estadounidense, a la que este sheriff está haciendo honor.

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Fiscales de EEUU investigan irregularidades en los embargos de casas

efe

“Recientemente ha salido a la luz que algunas entidades hipotecarias han realizado declaraciones juradas o firmado ejecuciones hipotecarias de manera defectuosa”, afirmó la NAAG en un comunicado, en el que detalla que al parecer esos documentos “fueron firmados por personas que no tenían conocimiento sobre los hechos”.

Estos delitos, conocidos por el nombre de “robos signatarios”, suponen que personas empleadas por firmas hipotecarias o intermediarias preparan y firman los documentos que justifican la ejecución de la hipoteca sin una cuidadosa verificación de los documentos.

Las irregularidades detectadas en algunos de esos procesos de ejecuciones de hipotecas han causado que muchos estadounidenses hayan perdido sus casas, cuando no habría sido así de haber examinado correctamente los documentos.

Según la NAAG, la investigación se realizará de manera conjunta con los bancos estatales y las entidades encargadas de regular las hipotecas del país para así hacerse cargo de este tema de la manera más “eficiente y constante posible”.

A excepción de Alabama, los fiscales generales de los 50 estados del país han lanzado esta campaña conjunta para investigar las acusaciones de “robos signatarios”, que a su juicio pueden “constituir un acto engañoso, una práctica injusta o violar la ley”.

Ese banco, junto a GMAC Mortgage, la unidad hipotecaria de Ally Financial, anunció hace dos semanas la suspensión de la venta de casas bajo ejecución hipotecaria en 23 estados, específicamente en aquellos en los que se requería un trámite en los tribunales para revisar los documentos.

La presión por parte de las autoridades hacia la industria hipotecaria llevó también al mayor banco estadounidense, Bank of America, que es a su vez uno de los mayores prestamistas hipotecarios de este país, a suspender las ventas de viviendas bajo ejecución de hipoteca en todo el país para verificar los documentos de ejecución.

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